Будівництво деяких житлових об’єктів у Києві може зупинитися

Продаж житла в Києві пішли на спад. У жовтні кількість угод знизилася на 6%, порівняно з вереснем.

“На вторинному ринку в жовтні було продано 534 квартири, а у вересні – 567. На первинному ринку активність ще нижче – 358 квартири проти 379 у попередньому місяці. Опалювальний сезон і зростання податків значно знижують цінність нерухомості як інвестиції. З іншого боку, альтернатив у нашій країні як не було, так і немає”, – вважає аналітик SV Development Сергій Костецький.
При цьому він зазначає, що на первинному ринку, як і раніше велика ймовірність серйозної кризи.
“Доходи населення знижуються, а темпи будівництва високі. Для кого це будується? Для іноземних інвесторів? Але хто в здоровому глузді буде інвестувати в нерухомість, яка дешевшає?” – запитує експерт.
Справді, в жовтні квадратні метри у столиці незначно подешевшали, а за підсумками року втратили в ціні серйозно. На початок листопада ціни на вторинному ринку становили близько 34,2 тис. грн./кв. м, що на 2,2% нижче, ніж у вересні, а в доларах вони знизилися на 1%, до $1336.
З початку року ціни на вторинному ринку знизилися в гривні на 6,9%, а в доларах – на 9,5%. А за рік, тобто у порівнянні з жовтнем 2015 р., середня ціна столичних квартир у гривнях просіла на 3,8%, а в доларах – на 13,9%. Для інвестора, який намагався вигідно вкласти долари в житлову столичну нерухомість, цей рік приніс лише збитки.
“Квартири для себе купували і будуть купувати, адже людям все одно треба вирішувати житлові питання. До 80% попиту зосереджена в сегменті економ-мінус, це старий житловий фонд”, – розповіла UBR директор компанії Best & Seller Ірина Луханіна.

Тут цілком можна купити двокімнатну “хрущовку” за $25 тис. На думку експертів, дешевшати застаріле житло буде тільки “на краю географії” або відносно малій площі.
“Хороша локація у метро і непоганий варіант планування, наприклад, площа “хрущовки” 48 кв. м, а не 41 кв. м, утримують популярність цього формату. А багато хто як і раніше сподіваються, що погані часи коли-небудь закінчаться і влади згадають про обіцянку знести “хрущовки” і на їх місці побудувати сучасне житло”, – говорить Луханіна.
Однак левова частка інтересу (а не завершених угод) зосереджена в будинках останніх років споруди.
“Нове житло, з ремонтом. Осокорки-Позняки, Голосіївський та Печерський райони. Всі хочуть квартири в сучасних будинках”, – описує запити Луханіна.
З тенденцій цієї осені – частіше задають питання про енергоефективність.
“Сильніше цей момент вплинув на ринок оренди, але і ринок продажу теж відчув подібний запит. Був випадок, коли клієнт переплатив, з нашої точки зору, за квартиру, не вибравши найбільш вдалу локацію, зате житло вже було обладнано квартирним лічильником тепла. Є думка, що житло з меншою енергоефективністю буде стрімко дешевшати. Поки що ринок цього не показує, але поживемо-побачимо”, – говорить Луханіна.
І все ж операції на вторинному ринку йдуть активніше, ніж на первинному. Хоча середні гривневі ціни на житло в новобудовах більш або менш стабільні вже цілий рік, вони піднялися лише на 1,2%, до 23,1 тис. грн./кв. м. Коливання середніх цін по місяцях експерти пояснюють стартом продажів нових проектів.
За жовтень середня вартість квадратного метра в економ-класі знизилася на 0,6% – до 16,5 тис. грн.; в комфорт-класі зросла на 3,4%, до 21,7 тис. грн.; у бізнес-класі знизилася на 0,4%, до 27,7 тис. грн.; у преміум-класі вона практично стабільна (+0,1%) – 44 тис. грн. Технагляд і управління будівництвом великих і не дуже об’єктів.
“Довіра населення до новобудов знижується. Ніхто не дасть гарантії, що хоч як буде вирішено питання з об’єктами Войцеховського, тим більше що відділи продажів там продовжують працювати і примудряються продавати по одній-дві квартири в місяць. Тобто кількість обманутих громадян продовжує зростати”, – говорить Сергій Костецький.
Що стосується “чистих” проектів, тих, де вся дозвільна документація в порядку, то експерти пояснюють зниження обсягів продажів ціновою політикою.
“Більшість забудовників у вересні підвищили ціни на свої об’єкти, як наслідок, потенційні покупці взяли паузу. Але зараз відділи продажів активно працюють, щоб цих вагається клієнтів переконати вибрати квартиру саме в їх об’єктах”, – сказала керівник департаменту консалтингу житлової нерухомості “Українська торгова гільдія” (UTG) Олеся Скринник.
І вже з перших чисел листопада пішов вал знижок. “Київміськбуд” пропонує на акційні квартири знижки до 20%, “Интегралбуд” – 11%. “Укрбуд” крім “осінніх цін” у деяких проектах пустив програму “Доступне житло”, де ціна квадратного метра стартує від 13,5 тис. грн.
І це не межа. Можна відшукати квартири в новобудовах за цінами, порівнянними з об’єктами одіозного Войцеховського. Наприклад, “5 квартал” на Виноградарі виставлений від 12,5 тис. грн./кв. м, хоча об’єкт поруч, “Варшавський мікрорайон”, реалізує квартири на тій же стадії готовності від 15,2 тис. грн./кв. м.
“Жовтень показав, що столичні забудовники не соромляться грати з цінами. Раніше до такої практики вдавались житлові комплекси в передмісті, де нічим іншим не можна було залучити потенційного покупця. Це тривожний симптом для ринку. Однозначно демпінг, тобто пропозиція квартир за ціною, близькою до собівартості будівництва, веде до продовження строків будівництва. Також така практика може спровокувати зупинку деяких проектів”, – наголосила Олеся Скринник.
На її думку, більш або менш безболісно використовувати такий інструмент можуть тільки великі корпорації.
“Та то така практика може бути тільки точкової, на малу частку акційних квартир в деяких проектах на самій ранній стадії будівництва”, – вважає Скринник.